安い土地の探し方

家づくりにおいて一番大事な土地選び!!
特に、土地からの検討の方は建築会社選びより神経を使うところになるでしょう。

あなたが土地に求めることは何ですか? 広さ?価格?立地?

実際に僕も土地探しで2年以上の月日を費やしてしまいました、、、

みなさんがそうならないためにも、
この記事では、土地を選ぶときに気をつけることを僕の経験談をもとにお伝えします。

 

土地の探し方を説明する前に

土地に対して何を求めているのかを明確にしておきましょう。
ただ闇雲に土地を見ても良い土地とは思えないことがあります。

土地を探すときに大事なこと

土地だけを先に買わないこと
土地への優先順位を決めること
可能な限り情報を集めること

以上を理解したうえで土地探しを始めるとスムーズに決めることができますよ。

順番に説明していきます。

 

土地だけを先に買わないこと

土地を購入する前には必ず、建築会社にその土地を確認してもらいましょう

なぜなら、個人と建築会社では土地を見る観点が違うからです。

個人が土地を見てわかること

・土地の価格
・土地の広さ
・立地条件
・日当たりの良さ、など

土地選びを始めたとき僕はこれぐらいしか考えることができませんでした、、、

建築会社が土地を見てわかること

・今後の日当たり
・地盤の強さ
・重機の通行ができる
・配管引き込み工事
・セットバックが必要か
・建ぺい率、容積率、など

現状だけでなく、今後のことや土地価格にプラスしてかかる費用まで考えてくれます。

安くて広くて良い土地見つけたと思っても、いざ家づくりを始めると思わぬ出費に繋がることになりますので必ず候補となる建築会社を数社に絞っておき、土地の評価をしてもらいましょう。

 

土地への優先順位を決めること

土地を探すうえで、100%希望に合った土地はないと考えていいです。

もし良い土地があればすでに家が建っていたり、購入されていたりと考えることは皆同じだからです。そこで考えるのは、優先順位をはっきりさせておくことです。

土地購入から注文住宅を建てた人のアンケート結果

土地を買う時に重視していたもの?

Q1土地購入時に重視していたものは?

土地を買う時にあきらめたものは?

Q2土地購入時に諦めたものは?
引用、suumo土地を買うときに重視していたものは?あきらめたものは?

以上より、4人に3人は土地を買う際に何かをあきらめて土地の購入をしたことがわかります。

もちろん、土地は待てば待つだけ新しい情報がでてきますがそれが必ずしも自分に合ったものかどうかはわかりません。優先順位を決めることで今まで見ていた土地も良いと思える心境に変化しているかもしれません。

 

可能な限り情報を集めること

良い土地を見つけたいならばたくさん苦労して、たくさんの選択肢を用意しておきましょう。

いくら優先順位をつけても候補が少なければ、決断することはできません。決断できたとしても当初の自分の考えよりも遥かに妥協した土地になるでしょう。

そうならないためにも候補数を確保する必要があります。

土地を探す方法を以下よりお伝えします。

 

 

土地の探し方

建築会社に紹介してもらう

建築会社でも土地を探してくれます。
また、建築会社が不動産を同時にやっていたり、不動産とつながりがあったりと土地に関しても強みがあります。

メリット

家を建てるのに適した土地を探してくれる
仲介手数料の負担を減らせる
ローンを一本化できる

建築会社は家づくりのプロなので土地についても、家づくりに適したものを紹介してくれます。
不動産の場合、土地を売ることが目的となりますので家に適した土地かまでは考えてくれないことが多いです。その点、建築会社は客が納得する家をたてないといけないため、注意をしながら土地を探してくれることでしょう。

また、紹介された土地によっては仲介手数料を無料もしくは値引きできる可能性があるので確認してみると良いでしょう。

さらに、建築会社で土地を探した場合、土地と建物のローンを一本化できるようです。
土地に対するつなぎ融資が必要なくなるので諸経費を抑えることに繋がります。

デメリット

・土地探しの能力があまり高くない
・建築条件が付く場合がある

 

建築会社は家づくりのプロのため土地の調査については不動産には劣る部分があります。
建築会社の紹介する土地に過度に期待することはやめましょう。

また、建築会社が見つけてきた土地を別のメーカーで使うことはできないということです。
マナーといえばそうですが、のちにトラブルとなりかねないので注意が必要です。

建築条件付きとは、ある土地に対して建てる建築会社が決まっていること

ネットで検索する

最近では、土地をネットで紹介しているサイトも多くあります。

どのサイトも見やすいですが、僕はアットホームをおすすめします。
写真も多く、価格や坪数、場所や取り扱いしている不動産など必要な情報を見やすくまとめてあるのが良いですね。

メリット

簡単に土地を見つけられる
いつでも気になる土地の情報が手に入る

 

希望のエリア、坪数、価格などを入力するとすぐに検索し表示してくれるので楽です。
また、中古住宅や建売なども検索することができます。

 

気になった土地があった場合は、取り扱いの不動産が載っているので問い合わせをし土地情報をもらったり、実際に現地に行ってその土地の良い点や悪い点を教えてもらうと良いでしょう。

デメリット

・情報の更新が早い

 

デメリットは特にありませんが、
条件の良い土地は情報が出てから売れるまでがとにかくに早いです。
目をつけていて問い合わせたら、既に売れていたなんてこともありますので、自分から積極的に行動することも大事です。

 

不動産で探す

ネットで探せるからわざわざ不動産に行く必要はないのでは?と思いがちですが、不動産に出向くメリットもあります。

メリット

建築条件が付いてない土地が多い
気になった土地の詳細が聞ける
掘り出し物が見つかる可能性あり

 

すでに建築会社を決めている場合は、この建築条件が非常にネックになることがあります。ですが一部の不動産(不動産と建築を両方しているところ)を除いては建築条件が付いてないことが多いのでとても探しやすいです。

不動産では、気になった土地の詳しい話が聞けます。見るだけではわからないその土地での過去の話や近隣住民のこと、今後の展望などネットには載ってないことを聞けますので土地を決めるうえでの判断基準にもなります。

ここが一番のポイント!!

不動産にはネットに載せていない隠し玉を持っていることが多いです。載せない理由としては、載せる分だけ広告費用がかかるため売れそうな土地だけを掲載する場合が多いそうです。なので変形地や狭小地、立地が悪いなど難はありますがわりと安価なものが多いので価格を抑えたい方にはオススメです。

デメリット

・仲介手数料がかかる
・とにかく面倒

 

デメリットはこれくらいですね。

その通りで仲介手数料がかかります。ルールと金額については以下を参考にしてください。

仲介手数料の金額についてのルール

売買契約の場合、仲介した不動産会社が一方の依頼者(売主または買主)から受け取る仲介手数料は宅地建物取引業法で、その算出方法と上限額が以下のように定められています。

【仲介手数料の法定上限額】
(物件の売買価格が)400万円超えの部分:対象金額の3パーセント+消費税
(同)200万円超~400万円以下の部分:対象金額の4パーセント+消費税
(同)200万円以下の部分:対象金額の5パーセント+消費税

 

売買価格が400万円を超える場合は、売買価格×3%+6万円(税抜き)でおよそ計算できるようです。※詳しくはこちらをご覧ください→仲介手数料について

不動産を回るのもそれなりに労力が必要です。
・欲しい地区付近の不動産を調べて、アポを取って、日時を合わせて、訪問する!
ここまで頑張って時間を作って訪れても、小さな不動産になれば扱っている土地数が全部で10件未満なんて不動産もざらにあります。それでも自分の条件に合う土地と巡り合える可能性が増えるわけですので妥協せず地道に探してみましょう。

 

上記の方法でも見つからない場合

それでも見つからない場合の手段として確率は低いですが、方法はあります。

・建築条件付きを外してもらえないかの交渉
・土地の値段の交渉
・空き地、空き家を交渉して買い取る

 

建築条件付きと値段についてはダメもとではありますが、交渉してみる価値はあるかと思います。
特に、値段については可能性はあるかと思います。売り手も結局は人ですので売りたいはずです。積極的にこの値段なら買うよという額を不動産に提示してみましょう。

 

3つ目は、僕も万策尽きて手当たり次第不動産をまわっていたときの話です。地元界隈のE不動産からの提案で売りに出てない見るからに空き地、空き家を教えてもらえれば持ち主を探して交渉することはできるというものでした。ダメもとで1つ空き地の写真と位置情報を送ってみましたが、結局進展はありませんでした。ですが、最終手段としてはこういう探し方もあるということを理解しておいてください。

 

僕が実際に決めた方法をご紹介

僕が最終的に決めた土地は不動産の掘り出し物の土地でした。

とにかく安い土地が良いという思いがありました。
最初は100点の土地を目指して探していましたが、ネットの安い土地を見て現地を見るたびにそれは無理なことだと悟りました(笑) その後は、可能な限り情報を集めれば自分に合った土地が見つかると信じて行動しました。少しでも良いと思う土地があれば建築会社に連絡をして評価をしてもらうこれの繰り返し。これが正しい方法だったかはわかりません、、、ですが土地は1回目見るとき、2回目見るときで自分の心境が変わっていたりするので見え方が変わってきます。この点、土地をたくさん見ることは大事だと思います。そして、最終的に僕が選んだ土地がこれです。

なんと破格の 150坪で150万円 坪単価にして1万円の土地を発見できました。このあたりでも相場は坪単価5~6万円です、造成地となれば8万円台に上ります。しかも、徒歩圏内にスーパー、コンビニもあるのでこの付近では便利な場所です。購入時は農地でした。どこまで土地にお金をかけるかを決めれるのが造成地より良いところですね。
ですが、間口が約10m×奥行き約50mという極端な形、隣に大きな倉庫あり、ここまでの道が狭いなど欠点もあります。
安さの理由としては、売れないため価格を下げたことと樹木伐採に費用がかかっていたことだそうです。当初は350万円で始まったそうですが、樹木により近隣住民からの苦情があり土地代からその費用を捻出していたため安い時に買うことができました。

しかし、樹木がいっぱいでまったく家が建つイメージが湧きませんでした。
そこで、良かったことが建築会社を決めていたこと!!この土地の連絡をするとすぐに行動をしてくれて巻き尺を持ってこの土地を調査してくれました。その後、建築可能な間取りの案を作ってもらいました。それがこれ、

よし、これならなんとかできそうだと思い土地購入に踏みきれました。

ちなみに、土地代以外にかかった費用を紹介しておきます。

土地代以外の費用

・農地転用費       約2万円
・樹木伐採費       約20万円
・擁壁工事費       約70万円
・地盤改良+地上げ費   約130万円
・配管引き込み費     約80万円

 

要するに、土地代にこれらを+すると合計で452万円(これでも坪単価は約3万円ほど)かかったことになります。
これを知って土地を買うか、後から知るかで気持ち的に全然違いますね。

 

まとめ

いかがでしたか、土地探しでは

建築会社を絞っておく(1~3社ぐらい)
70点の土地選び (優先順位を決めておく)
とにかくたくさん情報を集める (苦労したもの勝ち)

 

以上を理解しておけば、スムーズに土地を選べると思います。
どんなに良い家を建ててもポツンと一軒家では、生活が難しいですよね。家づくりにおいて土地選びが重要なことを理解しておいてください。

良いマイホームは、良い土地でこそ輝きますよ!!

 

 

 

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コメント

  1. […] […]

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